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房地产公司排名_中国地产十强_2018-2019年中国房地产百强排名(500强完整名单)

  要是提起“高利润”的行业,大家第一反应一定就是房地产,这是因为房地产的投资成本虽然高,但是回报也很高。房地产可以说时刻牵动着老百姓的神经,房地产也是现在人们讨论最多的话题之一,房价的上涨或下跌都与大家的生活息息相关,不管是有房的人还是没房的人,都时刻关注着房价。很多人只要手上资金充足,都会开始准备炒房。因此房地产市场变得特别火爆;资本的推波助澜,也是导致房价上涨的一个重要原因。中国优秀房地产企业有哪些?下在我们就来分享一下房地产公司排名。

  排名: 恒大蝉联榜首,十强房企稳定

  经过客观、公正、专业和科学的测评研究,2018中国房地产开发企业500强榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。其中,恒大集团继续位列榜首,碧桂园、万科分列榜单第二、三位。保利、融创、绿地、中海、龙湖、华夏幸福和富力分列四到十位。
  与上一年的测评相比,十强房企除了个别名次调整,总体基本保持稳定。其中,融创借助其收并购优势、充足的可售货源、良好的项目品质位列榜单第五名,较上年上升了3个位次。
  在20强中,万科、碧桂园、保利、绿地、中国海外、龙湖、富力、华润、金地、世茂等10家企业连续10年排名进入前20,品牌实力保持强劲。从近十年500强测评活动来看,百强变动相对较大。其中,有25家企业连续10次进入百强;入百强次数达9次的企业数量为4家;入百强次数为8次的企业数量为8家;入百强次数为7、6、5、4、3、2次的企业数量分别为10、11、11、5、8、15家;另外有12家企业首进百强。

  中国房地产企业十强排行榜

  恒大地产

  恒大集团有限公司,恒大地产,十大房地产开发商,世界500强企业,上市公司,国内著名精品地产品牌,集民生地产/旅游综合体/体育及文化产业于一体的综合性企业。恒大集团是以民生地产为基础,金融、健康为两翼,文化旅游为龙头的世界500强企业集团,已形成“房地产+服务业”产业格局。2016年总资产1.35万亿、销售规模超4000亿,纳税334亿,现金余额3043亿,员工8万多人,解决就业170多万人。

  



  碧桂园GARDEN

  碧桂园控股有限公司,十大房地产企业,香港联交所上市公司,世界500强,华南大型房地产开发商,以“快速开发、快速销售”的营运模式著称,房地产行业大盘开发模式的倡导者。碧桂园,成立于1992年,2007年在香港联交所主板上市,是一家以房地产为主营业务,涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内综合性房地产开发企业。

  



  万科VANKE

  万科企业股份有限公司,成立于1984年,1988年进入房地产行业,经过三十余年的发展,已成为城市配套服务商,公司业务聚焦全国经济具活力的三大经济圈及中西部城市。公司定位于城市配套服务商,坚持“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”,坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。公司核心业务包括住宅开发和物业服务。近年来,在巩固核心业务优势的基础上,围绕城市配套服务商的定位,积极拓展业务版图,进入商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、集中式长租公寓、养老、教育、“轨道+物业”等领域,同时积极参与混合所有制改革。2017年,深圳地铁集团成为公司基石股东,表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制,支持公司城市配套服务商,2016年首次跻身《财富》“世界500强”。

  



  保利地产

  始于1992年,以不动产投资/开发/运营/资本运作能力为基础,提供基于行业生态系统的综合服务的大型中央企业。,是房地产业务的主要平台,国家一级房地产开发资质,企业综合实力榜首,并连续四年蝉联央企品牌价值第一名,2009年,公司品牌价值达90.23亿元,为中国房地产"成长力领航品牌",总部位于广州。保利发展控股集团股份有限公司(SH600048),简称保利发展,是中国保利集团控股的大型中央企业。公司致力于打造“不动产生态发展平台”,以扎实的不动产投资、开发、运营、资本运作能力为基础,提供基于行业生态系统的综合服务,与客户美好生活同行。

  


  融创SUNAC

  专注于高端物业的开发和管理,涵盖高端住宅/别墅/商业/写字楼等多种物业类型,于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业。融创中国控股有限公司是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业,公司坚持区域聚焦和精品发展战略。公司专注于物业的开发和管理,以“客户需求”为导向,持之以恒的为客户专注打造精品物业。

  


  绿地地产

  创立于1992年,房地产行业知名品牌,上海市著名商标,上市公司,世界500强企业,专注于开发集住宅/商业/办公/酒店功能于一身的现代服务业综合体。绿地依托房地产主业优势,积极发展大基建、大金融、大消费及新兴产业等关联板块集群,实现“3+X”综合产业布局,保障企业平衡经济波动、实现持续增长。“一业特强、多元并举”的多元产业板块,更有利于绿地充分打通并嫁接各产业板块优势,打造稳健增长、基业长青的“绿地系”企业群。

  



  中海地产

  始创于1979年香港,中国建筑集团有旗下,中国房地产行业知名品牌,专注于主流城市打造主流精品物业的全国性地产品牌。中海地产隶属于中国建筑集团有限公司,1979年创立于香港,1992年在香港联交所上市(股票代码:00688.HK,简称“中国海外发展”),2007年入选恒生指数成份股。公司拥有39年房地产开发与不动产运营管理经验,业务遍布纽约、伦敦、悉尼、港澳及内地60余个城市,累计开发项目超过500个。中海地产定位于成为国际化不动产开发运营集团。历经39年的发展,中海地产已建立了“住宅开发”、“城市运营”、“创意设计及现代服务”三大产业群。

  


  龙湖LongFor

  龙湖集团1993年创建于重庆,发展于全国,业务涉及地产开发、商业运营、物业服务、长租公寓等领域。2009年,龙湖地产有限公司(股份代码:960)于香港联交所主板上市。截至目前,集团拥有雇员18,000余人,业务遍布中国长三角、西部、环渤海、华南和华中32个城市,累计已开发项目超过200个,已开发面积7482万平方米,待开发土地储备约5002万平方米。2017上半年合同销售额926.3亿元人民币。

  


  华夏幸福CFLD

  华夏幸福基业股份有限公司,始于1998年,上市公司,国内领先的产业新城运营商,致力于为企业提供各种工业、物流及商业设施,以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务的企业。华夏幸福基业股份有限公司(股票代码:600340)创立于1998年,是国内产业新城运营商。公司以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为核心产品,在“以人为本、创新驱动”的理念之下,创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作模式,通过环境创新、平台创新、金融创新、产业创新等手段,构建生态绿色的城市底板,铸就创新驱动的发展内核,打造产业集群集聚的抓手,建设以人为本的幸福城市载体。在探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民生保障的同时,有效提升区域发展的综合价值。

  


  富力地产R&F

  广州富力地产股份有限公司(香港联合交易所上市编号:2777)成立于1994年,注册资金8.06亿人民币,集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体。公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市。自1994年成立以来,富力人倾尽心思与心血,从细节出绩效,赢得了客户的认同与赞赏。

  


  其他房地产公司(推荐):


  华润置地

  成立1994年,华润集团旗下的地产业务旗舰,极具实力的综合型地产发展商,主要从事房地产开发/商业地产开发及运营/物业服务等。华润置地有限公司(HK 1109)是华润集团旗下的地产业务旗舰,是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一,从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股,成为香港43只蓝筹股之一。截至2009年底,公司总资产超过960亿港元,净资产超过390亿港元,土地储备面积超过2210万平方米,是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。

  


  绿城地产

  绿城房地产集团有限公司,国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品。绿城成立于1995年,2005年转制为外商独资企业,是香港上市企业——绿城中国控股有限公司(股票代码:3900)的全资子公司。 集团总部位于杭州市杭大路1号(黄龙世纪广场A区10楼) 。

  


  金地地产

  金地(集团)股份有限公司初创于1988年,1993年开始正式经营房地产。2001年4月,金地(集团)股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团秉承“用心做事,诚信为人”、“以人为本,创新为魂”等“金地之道”的企业精神,并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。历经十年探索和实践,现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司,同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。

  


  合生创展

  合生创展集团有限公司(合生创展),于1992年进军房地产业,1998年在香港联交所主板上市(代码:754),是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。从1993年起,合生创展积极投身风起云涌的改革开放建设,开香港地产集团大规模投资中国大陆房地产开发之先河。短短十数年间,合生创展集团凭借锐意进取的精神和兢兢业业的态度,实施区域中心和系列品牌发展战略,在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多个项目,成为这中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商之一,业已奠定行业龙头地位。

  


  招商地产

  始创于1984年,中国最早的房地产公司之一,上市公司,中央A级企业,著名品牌,招商局地产控股股份有限公司。招商局地产控股股份有限公司是央企招商局集团三大核心产业之房地产板块的旗舰公司,是具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团,招商地产倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”,传承百年使命,引领中国房地产业绿色发展。

  


  万达WANDA

  创立于1988年,上市公司,全球规模较大的不动产企业,集商业地产、文化旅游、电子商务、连锁百货为一体,以“万达广场”城市综合体闻名全国。万达集团创立于1988年,形成万达商业、文化旅游、电子商务、连锁百货四大产业。截至2014年,企业资产5341亿元,年收入2424.8亿元。已在全国开业123座万达广场,78家酒店,6600块电影屏幕,99家百货店。万达集团2020年目标:企业资产1万亿元,收入6000亿元,净利润600亿元。

  



  房地产公司排名(中国房地产500强排名)

  

  

  

  

  



  中国房地产百强企业前十名研究

  中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上,对企业规模性、盈利性、成长性等方面进行了深入研究,评价产生了2018中国房地产百强TOP10企业。此外,随着中国房地产市场进入高质量发展的新时代,房地产服务也迎来提质变革的新阶段。在此背景下,中国房地产TOP10研究组对特色地产企业、策划代理企业及金融服务企业进行深入地分析研究,评选出了在长租公寓、商业地产、产业园区、城镇化运营、特色地产、代建运营、策划代理、房地产基金、房地产信托等领域的优秀企业。




  百强企业整体发展特点分析

  2017年,房企间“规模之战”高潮迭起。百强企业在以规模增长为导向的目标驱使下,2017年在激烈的市场角逐中全力拼搏,因城施策,积极把握市场窗口期“抢市场”,实现了销售业绩的突飞猛进,行业集中度进一步“跳涨”。2018年,尽管即将面临更加不确定的市场,面前的白热化竞争趋势却更为清晰,由百强企业目前设定的2018年销售目标来看,无不昭示了其投身未来激烈卡位战的勃勃雄心。具体来看:

  1.市场份额提升至47.7%,规模化扩张唱响主旋律

  百强企业2017年销售额增长32.8%,市场份额提升至47.7%

  图1 百强企业2013-2017年销售增长情况

  

  2017年,规模化加速扩张唱响全年市场主旋律,百强企业奉之为圭臬,积极把握市场结构性热度轮转机遇,销售业绩再上新台阶。2017年,在“房住不炒”总基调下,全国商品房成交量增速有所放缓,但销售规模再创新高,全国商品房销售额和销售面积分别为133701亿元和169408万平方米,同比分别增长13.7%和7.7%。百强企业2017年销售总额、销售面积分别达63760.7亿元、49795.9万平方米,同比增长32.8%和23.7%,增长率分别高于同期全国增幅19.1、16.0个百分点,马太效应加剧。

  图2 百强企业及综合实力TOP10企业2013-2017年市场份额

  

  行业集中度加速提升,百强企业市场份额持续走高。2017年,百强企业市场份额快速上升至47.7%,较上年提高7.9个百分点,增幅高于2016年3.3个百分点。其中,综合实力TOP10企业2017年市场份额为24.0%,较上年提高5.8个百分点,占百强企业销售总额的50.2%,强者恒强趋势凸显。

  强者恒强态势持续,资源集聚加剧行业垄断

  图3 百强企业不同层级2017年销售额及其增长率均值情况

  

  百强企业整体销售规模再上新台阶,千亿军团业绩跳涨。其中碧桂园、万科、恒大跨越五千亿门槛;融创、保利、绿地也突破三千亿销售关卡;龙湖、新城、世茂、旭辉等成功晋级千亿俱乐部,千亿阵营大幅扩容。百强企业各层级销售表现均好性提升,强者恒强态势持续。2017年,百强各层级企业销售额增长率均值位于20%-75%之间。其中,百强前10企业销售额增长率均值为47.3%,高于百强企业销售额增速14.5个百分点;11-30企业在踏准市场机遇前提下,以更高的周转率、执行力等加速奔跑,销售增速领衔百强企业,平均增速达70.9%,高于百强企业销售额增速38.1个百分点。

  图4 百强企业销售集中度、拿地集中度及信用债融资占比情况

  

  随着行业进入资源主导阶段,百强企业的资源集聚效应更为强化,将促进行业集中度进一步提升。百强企业凭借更强的综合实力,在城市市场及土地、资金等资源领域拥有更高话语权,优势资源不断向其倾斜,不仅助推其销售业绩大幅跨越,也保障了其未来拥有充足的竞争砝码,强者恒强已成行业共识。2017年,百强前50企业在40个大中城市的销售集中度为43.4%,占据了重点城市超四成的市场;招拍挂拿地集中度为61.6%,获取了全国300城超六成的土地资源;百强企业国内信用债发行规模为1067.5亿元,占发行总量的62.8%;海外债发行规模为1646.3亿元,占发行总量的78.1%。

  聚焦更高销售目标发声亮剑,铆足劲儿打好卡位战

  图5 百强企业2018年销售目标及增长率情况

  

  百强企业对2018年业绩目标整体仍持较高预期,销售目标及增长率均为较高水平,力求在行业卡位战中占据优势地位。具体来看,千亿目标成新的竞争门槛,部分百强企业完成业绩增长目标压力较大。绿地董事长张玉良表示企业正稳步向万亿资产规模迈进,同时提出2018年房地产的销售规模不低于4000亿元;融信已制定2018年全年合约销售目标为1200亿元;正荣、中梁、祥生等企业均剑指“千亿级”目标。从销售目标增长率来看,上述百强企业2018年销售目标增长率均值为38.2%,完成业绩目标的压力较大。

  2.因城施策把握消费升级,加强合作抢抓市场先机

  加大热点城市深耕力度,把握城市群外溢需求

  图6 百强企业内部不同层级2016、2017年城市销售集中度

  

  2017年,部分热点城市受到严格的政策调控,但百强企业凭借强大的综合实力抢抓市场机遇,实现销售业绩快速增长,城市集中度继续保持高位。具体来看,百强前50企业在广州、深圳、杭州、天津、苏州等热点城市的销售集中度均超50%,其中杭州、苏州更是超70%;在深圳、苏州、杭州、北京等城市销售集中度提升明显,分别提高14.0、22.5、15.2、17.5个百分点。分层级来看,热点城市中规模较大的百强企业优势更为凸显,前10企业、11-30企业在深圳、杭州、苏州、南京的销售集中度均超20%。

  图7 前50企业2016、2017年各等级城市、城市群销售额分布

  

  百强企业抢抓非热点二三四线城市放量契机,二线、三四线城市成交占比提升。2017年,前50企业重点项目在二线及三四线城市销售额占比达80.4%,同比提升4.4个百分点,其中二线城市占比高达60.9%,同比提升4.1个百分点;一线城市在严格的政策调控下成交规模明显缩减,销售占比同比下降4.4个百分点至19.7%。百强企业在五个主要城市群的销售占比为78.7%,其中长三角占比最高,达35.5%。

  因城施策抓城市窗口期机遇,新时代下谋求产品创新升级

  图8 前50企业2016、2017年重点项目各面积段销售占比

  

  百强企业聚焦主流需求,加大改善类产品结构比例。2017年,百强企业加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额,有力推动业绩快速增长。从百强前50企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看:90-140平米首改、140-200平米改善类产品销售额占比分别提升3.7、0.8个百分点;90平米以下首置、200平米以上高端类产品销售额贡献率分别降低2.7、1.8个百分点。

  图9 前50企业2016、2017年分城市等级各面积段销售占比

  

  具体来看,百强企业因城施策,一线城市发力首改类及高端类产品,二线及三四线城市聚焦于首改类产品,促进企业业绩实现快速增长。研究组对百强前50企业2016及2017年重点项目各面积段的销售额贡献分析得出:前50企业一线城市各类产品销售贡献较为均衡,其中首改类产品占比最高达31.2%,同比增长4.5个百分点,高端类产品占比达26.4%,同比小幅下降;在二线、三四线城市,百强企业产品仍以90-140平米首改类产品为主,业绩贡献率分别提升2.1个、2.3个百分点。

  加大合作力度,助力企业业绩快速增长

  图10 百强代表企业2017年销售额同比增长率与权益比例情况

  

  合作共赢已成为百强企业高增长背后的新运营逻辑。在市场竞争更加激烈、土地出让条件更为苛刻、行业利润下行、风险加大等影响下,加大合作力度成为百强企业抢占市场、对抗风险的必然之选。2017年,百强企业加强合作力度,权益销售额占比越低,销售额增长率越高。整体来看,百强代表企业权益销售额比例均值在80%左右,碧桂园、龙湖、融创等百强企业权益比例较低,分别为68.5%、77.1%、73.4%,销售额同比增长率分别高达83.1%、77.1%、140.4%,助力企业销售业绩实现高速增长。

  3.模式创新抢占核心资源,内外兼修促高质量发展

  拿地向三四线城市下沉,通过并购、合作等多渠道补仓

  2017年,行业规模战进一步升级,土地资源的争夺更趋激烈,百强企业不仅在招拍挂市场攻城略地,更是通过收并购、旧改、产业新城、文旅地产等方式补充优质资源,为其业绩的快速增长储备弹药。2017年,百强前50企业拿地金额达2.55万亿元,其中招拍挂拿地金额2.24万亿元,同比增长76.7%,占全国300城土地成交金额的61.6%。

  图11 百强企业内部不同层级2016、2017年城市拿地集中度

  

  2017年,百强企业凭借自身优势持续加大热点城市深耕力度,城市拿地集中度显著提升。2017年热点城市土地市场竞争趋于白热化,其中百强前50企业在杭州、成都、重庆、沈阳、长沙等城市拿地集中度均超50%;另外,热点城市土地竞拍要求的提高导致参与门槛提升,规模较大的百强企业优势更为凸显,拿地集中度更高,如百强前30企业在重庆、成都、苏州等城市拿地集中度均超50%。

  图12 百强前50企业拿地金额城市分布及城市等级分布

  

  百强企业积极把握城市群发展机遇,持续深耕五个主要城市群及周边三四线城市,中西部城市拿地比例明显加大。百强前50企业在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝五个主要城市群拿地金额占比达76.5%,长三角城市群占比最高为36.2%,同比减少4.2个百分点。其中,百强企业在把握各城市群中一二线热点城市基础上,加大受核心城市外溢影响的三四线城市的土储力度。百强前50企业在一线城市拿地金额占比为20.4%,同比提升2.9个百分点;在三四线城市占比为29.3%,同比提升13.5个百分点,其中长三角城市群中的嘉兴、常州、绍兴、南通等三四线城市备受青睐,拿地金额增长显著。

  图13 2017年百强各层级代表企业招拍挂拿地金额及权益比例

  

  此外,百强企业通过强强联合、与本土企业合作等方式曲线拿地,分担运营风险,实现优势互补、合作共赢。2017年,百强代表企业合作拿地权益比例均值为85.4%。分层级来看,前10企业、11-30企业更倾向联合拿地,权益拿地比例分别为83.8%、81.9%,其中保利、华润、龙湖、旭辉等百强企业拿地权益比例在70%以下,而31-50企业、51-100企业合作力度较小,拿地权益比例分别高达89.6%、88.0%。

  加大海外融资力度,创新融资方式保障企业现金流

  图14 百强企业2013-2017年筹资活动现金流入均值

  

  2017年百强企业的业绩增长依赖于金融的大力支持,在整体融资环境趋紧的背景下,百强企业的融资优势更加凸显。2017年百强企业筹资活动现金流入均值为152.3亿元,同比增长15.8%,筹资规模持续提升。随着审核趋严,百强企业作为金融机构的白名单客户得到更多资源倾斜,在银行贷款、信托、公司债等传统融资渠道具有突出优势,此外,在海外市场、资产证券化、基金等创新融资渠道方面更易获得投资者青睐。

  图15 百强企业不同层级2016、2017年信用债、海外债情况

  

  百强企业国内信用债发行规模大幅减少,海外债发行大幅增长,成为发行主力。2017年,中央多次表态加强金融管理,防范房地产泡沫风险,防止资金违规流入房地产,百强企业国内信用债发行规模为1067.5亿元,占发行总量的62.8%,其中,中期票据发行规模则同比增长91.1%至552.4亿元;随着国内融资渠道锁紧,百强企业积极到海外发行债券,发行规模达1646.3亿元,同比大幅增长643.3%,占发行总量的78.1%。

  其中,在白名单基础上,规模较大的百强房企得到更多资金支持,规模差距也进一步筑起了融资分水岭。百强前10、11-30企业公司债发行规模40.0亿元、176.0亿元,加权平均成本分别为4.5%、6.2%;而31-50、51-100企业发行公司债较少,分别为35.5亿元、20.6亿元,发行成本分别为7.2%、8.0%。百强前10、11-30企业发行中期票据达478.2亿元,占百强整体发行规模的86.6%。另外,百强前10、11-30企业海外债发行规模分别为756.8亿元、702.8亿元,占百强整体发行规模的46.0%、42.3%。

  内外兼修加大人才争夺、培养和激励力度,焕发新动力

  图16 2017年百强企业跟投制度升级变化

  

  2017年,在房地产行业转型升级、企业规模扩张加速的背景下,房地产行业的人员流动空前高涨,背后是房企对于人才的大量迫切渴求。为了抢夺人才、留住人才,百强企业“内外兼修”,内部推行合伙人、跟投机制,加大股权激励等,外部高薪聘请知名高管、大规模扩招知名高校应届生等,从人才入手助推企业管理效能、成本控制、商业模式等方面的突破,集聚优秀人才,焕发新动力。

  4.控成本高周转双管齐下,向效率要效益提升盈利

  净利润率上升0.3个百分点,规模效应加剧企业盈利分化

  图17 百强企业2013-2017年营业收入与净利润均值变化情况

  

  2017年,百强企业销售业绩的超预期表现带动了营业收入及净利润的提升,全年百强企业营业收入均值达423.6亿元,净利润均值达48.9亿元,分别同比增长28.5%、30.0%,净利润增速较上年提高4.0个百分点,首次超越营业收入均值增长率,呈现出增收又增利的“双增”现象。

  图18 百强企业不同层级2016、2017年净利润率及ROE情况

  

  2017年,主要受益于结算期内高盈利项目,百强企业整体盈利水平有所提升。尽管年内土地价格不断走高,热点城市限购、限贷、限售等政策频出,行业盈利压力不断加大,但受益于前期市场回暖阶段销售的高盈利项目,以及三四线城市价格上涨和成本较低的项目进入结算期,百强企业2017年盈利水平有所提升,净利润率、ROE均值分别为11.3%、16.6%,分别较上年提升0.3、0.5个百分点。值得注意是,随着市场持续调整,未来行业利润率整体仍将呈现下行趋势,百强企业应做好相应的准备。

  与此同时,百强企业盈利能力内部分化加剧,规模较大的百强企业凭借品牌溢价、周转能力、管理效率等优势,实现更高的净利润率和净资产收益率。前10企业净利润率、净资产收益率分别为14.2%、17.9%,较2016年分别提升0.6、1.2个百分点;11-30企业净利润率和净资产收益率分别为12.9%、16.1%,较上年增长0.5、0.7个百分点;31-50企业净利润率和净资产收益率明显低于前10企业和11-30企业,分别为10.2%、13.4%。

  多措并举控成本,大型企业成本控制能力凸显

  图19 百强代表企业2016、2017年新增地价占销售均价的比重

  

  顺应“改善潮”需求,高品质产品提升销售溢价。随着土地成本持续走高,规模较大的百强企业积极强化产品力与服务力,改善溢价空间。从2017年新增土地均价占同期销售均价的比重来看,前10企业的占比均值较去年下降3.6个百分点至36.5%,远低于11-30企业的44.6%和31-50企业的58.9%,保障了充裕的盈利空间。

  图20 百强企业不同层级2017年信用债、综合融资成本率情况

  

  凭借自身规模优势及综合实力,积极通过信用债、基金、资产证券化等方式获取低成本资金,保障企业盈利空间。随着资金紧缩、利率上行压力加大,企业间融资成本分化趋势凸显,其中规模较大的百强企业融资成本明显低于其他企业。2017年,前10百强企业综合融资成本率均值为5.5%,分别低于11-30企业和31-50企业1.3、1.8个百分点,融资优势明显。

  图21 百强企业不同层级2017年三项费用率情况

  

  修炼管理内功,严控三费,规模较大百强企业三项费用率明显低于其他企业。受人力及财务成本上升影响,2017年百强企业销售、管理和财务三项费用率均值为9.1%,较上年小幅上升0.3个百分点。而规模较大百强企业凭借明显的融资优势、精细化的管控能力以及高效的信息化手段等,三项费用率保持低位。2017年百强前10企业三项费用率均值为8.1%,分别低于11-30企业和31-50企业1.1、1.7个百分点。其中,万科、保利、中海等企业三项费用率保持在7%以下。

  高周转带动高增长,改善盈利质量

  图22 百强企业2015-2017年周转率变化情况

  

  百强企业2017年总资产周转率、存货周转率小幅提升。2017年百强企业总资产周转率均值、存货周转率均值分别为0.40、0.52,同比分别增长0.01、0.02。伴随房地产市场热度从一线城市蔓延到二三四线城市,百强企业2017年采取高周转策略,加快投资开发速度,积极把握热点城市机遇,促进盈利规模和质量的提升。

  5.围绕主业构建多元布局,做城市美好生活服务商

  新时代下,美好生活的内涵被不断丰富充实,住房需求将逐渐完成由量到质的升级蜕变,“不断满足人民日益增长的美好生活需要”成为房企在业务拓展方面上下求索的基本出发点。

  图23 百强企业内部不同层级2017年转型方向情况

  

  百强企业的多元化转型存在不同规模下的差异化选择:前10企业凭借自身的资源优势和稳健的运营能力,房地产相关转型方向大而全,60%以上的企业积极抢占特色小镇、商业地产、文旅地产、养老地产、社区服务等领域;11-30企业中超50%的企业重点关注特色小镇、商业地产、文旅地产和养老地产等;31-50、51-100企业则受自身规模或资源的限制,多元化布局相对单一,且较多关注发展相对成熟的社区服务及“新风口”特色小镇等领域。

  6.扶贫建保障房不忘初心,全面履行企业社会责任

  图24 百强企业2013-2017年纳税额与净利润增长情况

  

  2017年,百强企业积极依法纳税,纳税额及增长率随着企业净利润的快速增长而明显提升:百强企业纳税总额均值达54.3亿元,同比增长17.4%,其中税金及附加均值为32.7亿元,所得税均值为21.6亿元,同比分别增长15.8%、19.9%。首先,百强企业积极参与保障房建设,为改善民生、提高人民生活水平做出贡献。其次,2017年是推进脱贫攻坚战的重要一年,百强企业响应政府号召,不忘回馈社会,帮助落后地区脱贫。此外,百强企业积极参与环保事业、推进绿色建筑及装配式建筑等,降低能源消耗,弘扬节能、绿色、健康的理念。

  7.规模化发展忌盲目扩张,理性决策避高价地风险

  强土储、优结构、防风险,加足马力备战规模化

  图25 百强代表企业可售货值按不同城市土地去化周期划分结构

  

  规模较大的百强企业土地布局广泛,能够有效分散市场结构变化带来的风险,约70%左右的可售货值分布在土地消化时间少于2年的城市,均衡的可售货值结构能够确保企业中短期销售业绩的持续增长,但是也应警惕分布在土地消化时间大于5年以上城市的土地储备是否会对企业造成一定的库存压力。规模中等的百强企业土地布局较为集中,可售货值多分布于区域热点城市,虽短期内业绩可期且无去化压力,但也应注意热点城市调控是否会对其造成影响,以及未来是否有充足土地资源可以满足其强烈的规模增长需求。

  图26 百强代表企业可变现货值及占2017年销售额比重情况

  

  房企的土储可变现能力是房企在未来竞争中胜出的重要筹码。规模较大的百强企业不断强化土地储备、补充较多货值,保障本身销售规模的同时维持稳定的销售增速。规模中等的百强企业集中发力,在2017年实现销售业绩大幅跨越的基础上加快土地储备、储备更加充足的货值,以期销售规模再上台阶。

  限价政策下高价地开发难度加大,销售端和融资端承压

  图27 部分典型地块成交楼面价与政府限价或周边楼面价对比

  

  在限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”政策影响下,高价地集中成交的热点城市房地产市场量价陷入冷冻期,高价地块的去化难度加大。从近年高价地开盘情况来看,2016年以来全国合计成交的770余宗高价地块中,截至2017年底已开盘项目仅为30个左右。从770余宗高价地块的拿地房企来看,部分企业集中获取了多宗高价地,且部分地块拿地楼面价已经接近或超过限售价格及周边在售房价,去化压力较大。特别在当前融资环境收紧的背景下,高价地块将对房企造成销售和融资两端的现金流压力。

  8.监管从严致资金面承压,谨防财务风险的灰犀牛

  资产负债率明显增长,短期偿债能力有所下降

  图28 百强企业2013-2017年资产负债率及有效负债率均值

  

  2017年百强企业在追逐规模扩张的同时进一步拉升了负债水平,负债压力加大,但实际负债压力尚处合理范围。房地产企业2017年普遍加大杠杆率驱动规模增长,全年资产负债率均值为78.9%,较2016年提高2.2个百分点,逼近企业资产负债率红线;但由于销售状况较为理想,剔除预收账款后的有效负债率为50.8%,与2016年相比小幅提高0.5个百分点,百强企业实际负债水平整体可控。

  图29 百强企业2013-2017年流动比率与速动比率均值

  

  2017年,百强企业短期偿债压力明显加大。2017年百强企业的流动比率均值为2.11,较去年上升0.02;速动比率为0.51,较去年下降0.04,延续下行趋势。主要由于2017年百强企业大力增加土地储备,年末存货均值为958.9亿元,较2016年增长26.5%。

  投资规模显著扩大,现金流压力隐现

  图30 百强企业2013-2017年经营性现金流净额均值

  

  受土地投资支出大幅增加影响,百强企业2017年经营性现金流量净额均值由正转负,呈现紧张态势,由2016年的8.6亿元下降至2017年的-2.1亿元。其中,不同层级百强企业经营性现金流量净额均值分化明显:百强前10企业坚持审慎的投资策略,量入为出,经营性现金流量净额均值较为充裕,11-30企业及31-50企业在趋紧的融资环境下仍积极投资,经营性现金流量净额为负数。

  监管从严导致融资渠道受阻,房企暗藏偿债隐忧

  图31 2018-2022年房地产行业债券需偿还规模

  

  随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入,2018年房地产企业将面临融资端与销售端的双重压力。仅从债券资金兑付压力来看,房企2018年已经步入集中还款期,面临一定的现金流考验。房企自2016年集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期为2年。在目前2018-2021地产企业存续债券中,债券偿还规模逐年增加,2018年需偿付规模为1686.1亿元,2019年、2020年分别为3116.4亿元、4416.9亿元,同比增长84.8%和41.7%,房地产企业需偿还债券规模在2021年达到5725.7亿元。



  附:中国房企500强发布会

  2018年3月21日,2018中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行,备受关注的“2018中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作,已连续开展十年,相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

  

  本次大会发布的房地产500强测评报告指出,2017年房地产行业在供给侧改革与因城施策的背景下,迎来了新一轮的发展,全年商品房销售金额和销售面积实现新的突破,但是不同区域城市分化进一步凸显,房地产行业内兼并重构进一步加速,行业集中度进一步提升。

  


  市场:强者恒强,行业集中度持续提升

  2017年, 500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达6.4亿平方米,同比增长22.3%,销售金额创下8.5万亿元的新高,同比增长34.7%;500强房企市场份额按面积和按金额分别为37.56%和63.24%,分别较上年提升4.51和9.89个百分点。同时,年内千亿房企数量创下新高,达到17家。碧桂园、万科、恒大三家龙头房企全年业绩更是超过5000亿元,实现业绩大幅突破。
  测评报告指出,2017年,房地产行业集中程度进一步提高。前四大房地产开发企业销售金额占比从2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.05%、32.21%、45.29%和55.24%,分别较上年增长5.34、7.38、12.20和15.49个百分点,各梯队市场份额近年均基本呈现上升趋势,且呈现销售持续向龙头企业集中的态势,房地产行业集中程度正加速攀升。
  在龙头房企逆市上行、快速增长的同时,中小型房企依然举步维艰,成长空间及市场份额进一步被挤压,500强企业中销售份额小且呈现负增长的企业不在少数。可见,企业成长类型向两端聚集的趋势愈加明显,两极分化加剧,在可以预见的将来,将会有一部分竞争力薄弱的中小型房企被迫退出市场,而实力雄厚的大型房企将受益于行业整合,无论拿地、融资土、布局,都构筑了更高的安全边界,业绩有望得到进一步提升。随着行业野蛮成长时代的结束,房地产市场进入了强者恒强的王者时代。

  行业:整体增长乏力,多元化拓展渐成趋势

  从整个行业来看,2017年房地产持续承压,整体高速增长乏力。一方面,政府本轮调控的决心大,从供给和需求两侧入手双管齐下大力整改房地产市场。另一方面,随着城镇化红利的逐步消退,与之紧密相关的房地产行业在市场规律的作用下也渐渐迈入“白银时代”。
  测评报告显示,2017年500强房地产开发企业成长指标中销售面积增长率大幅回落至22.3%,销售金额增长率保持高速增长态势则主要受益于高企的房价。营业利润增长率虽然连续三年回升,但均未超过2010年水平,长期看仍处于下降通道之内。由于年内房企债务规模继续扩张,行业整体的净资产增长率大幅回落。以上指标表明,尽管销售规模的绝对值突破历史最高点,但从销售增速和盈利增速上看,房地产行业依旧处于下行周期。考虑到政府调控政策的稳定性,叠加城镇化红利减弱这一因素,在去年全国房地产销售创出历史新高的基础上,市场销售增速回落应是大概率事件。
  因此,随着房地产多元供给体系逐步完善、长效机制加速建立、资金面持续收紧,百亿房企在大规模抢收后纷纷开始思考应对行业变局的良策。为了谋求长远发展,众多百亿房企以横向和纵向多元化拓展为主,有些积极拓展长期持有型业务,如长租公寓、特色小镇、文旅地产等,有些则聚焦于地产服务型上下游产业链的打通,如互联网家装、社区服务等。

  动向:租赁市场发力,存量运营和细分领域谋突破

  2017年可谓租赁市场全面开启的元年。在政策大力支持的背景下,各类房地产企业加速抢滩住房租赁市场,纷纷布局租房市场。根据研究,未来十年我国租房市场规模将达到4万亿左右,这个万亿市场目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司,租房市场整体发展潜力巨大。
  另一方面,报告称,当前中国城市化进程已进入下半场,城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变。从“产销模式”向“资管模式”转变,从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变,行业面临全面转型。除了单一开发销售模式之外,优秀开发商开始切入生活服务业务板块, 逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展,“硬件”+“软件”轻重并举,快速切入存量运营和生活服务行业,包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等,并开始形成产业链协同效应。
  此外,越来越多的开发商开始深耕细分领域,更加注重专业化开发,而不是简单的项目复制,比如养老地产、物流地产等。

  测评指标体系说明:

  基于过往500强测评过程中积累的经验,2018年的500强测评从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面,采用了收入规模、开发规模、资产规模、利润规模、融资能力、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、经济责任、慈善活动等19个二级指标,包括房地产业务收入、持有性物业租赁收入、房地产销售面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比等52个三级指标全面衡量企业的综合实力。其中,由于不少房地产开发经营企业逐步从开发-销售模式转向开发-持有-运营(或逐次转售)模式过渡,为反映这类企业的基本情况,测评指标体系中增加持有性物业租赁收入和持有性物业持有面积两项指标的考量。

  主办方说明:

  中国房地产业协会
  中国房地产业协会是经国家民政部批准,由从事房地产开发经营、市场交易、流通服务、装饰装修等业务的企事业单位、地方房地产业协会及有关单位和个人自愿结成的全国性行业非营利性社会组织,其业务主管部门是中华人民共和国住房和城乡建设部。

  上海易居房地产研究院中国房地产测评中心
  中国房地产测评中心是隶属于上海易居房地产研究院的专业性房地产行业测评机构,主要专家支持单位为中国房地产业协会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、新浪网技术(中国)有限公司等。上海易居房地产研究院中国房地产测评中心依托主管单位和专家支持单位的行业影响力,以及庞大的、与行业存在广泛联系的专业研发力量,本着"科学、公正、客观、权威"的原则,展开深入翔实的房地产开发企业及整个产业链企业的测评研究。经过多年不懈的努力,上海易居房地产研究院中国房地产测评中心建立了完整、科学和客观的《中国房地产测评系统》,运用该系统对房地产开发企业、供应商企业、服务商企业、设计机构等进行全面测评,每年定期发布房地产及相关产业链各类企业测评榜单和研究报告,以权威媒体为渠道向全社会发布测评成果,以此促进中国房地产业的良性竞争和健康发展。




 
 
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